I bonus sulle ristrutturazioni sono un’arma a doppio taglio per il mercato immobiliare. Se da un lato hanno contribuito a dare una forte accelerata alle compravendite, dall’altro celano una serie di potenziali problematiche che possono rallentarle notevolmente. Il riferimento non è alla stretta del governo sulle regole per ottenerli (inasprite a inizio anno per contrastare le frodi, ndr), ma più materialmente alle difficoltà tecniche e burocratiche che emergono, più sovente di quanto si creda, nel reperimento di tutta la documentazione necessaria.
A cavallo del periodo della pandemia si è registrato a Roma un forte incremento nell’acquisto di case di tutti i tagli. In diversi casi si è trattato di investimenti su abitazioni da ristrutturare per poi rivendere. Questo ha portato un buon movimento sul mercato, il quale però ha anche fatto emergere parecchie situazioni intricate dal punto di vista catastale, urbanistico, e architettonico. A volte i progetti sono risultati discordanti rispetto all’effettiva realtà della struttura. A questo si aggiunge che nel tempo le incongruenze, anche se regolarizzate, non sono state registrate debitamente dagli uffici preposti. Negli anni magari si sono accavallate e susseguite variazioni in corso d’opera o modifiche a opera conclusa, oppure cambi di destinazione d’uso. Tutti questi fattori – spesso e volentieri mai verificati a dovere dalle stesse istituzioni, per via della frammentarietà delle competenze – comportano oggi grossi ostacoli nel dimostrare che le case acquistate tempo addietro siano urbanisticamente corrette. E questo proprio per la difficoltà a reperire la documentazione che provi tale conformità. Spesso mancano persino le certificazioni di agibilità.
Le situazioni più ingarbugliate riguardano soprattutto gli immobili risalenti agli anni ’60-’70. È storicamente noto infatti come in quel periodo, sul territorio romano, siano state fatte operazioni edilizie dai contorni burocratici piuttosto blandi. Ma gli esempi non si esauriscono comunque in quel ventennio. A prescindere da responsabilità e considerazioni sul passato, oggi, in concreto, tutto ciò comporta grossi rallentamenti delle compravendite proprio dei beni da ristrutturare. I tecnici incontrano numerosi intoppi nel presentare i progetti, perché non dispongono di tali dati fondamentali, relativi a licenze e concessioni varie. A catena, gli architetti non possono stabilire quale sia l’ante operam dell’impianto di progetto. Quando poi sono gli stessi uffici di competenza a non essere in grado di reperire questo materiale documentale sul territorio della città, allora dai rallentamenti si passa direttamente al blocco totali delle procedure.
Così, partendo dalla volontà di sfruttare alcune agevolazioni per fare degli investimenti, ecco che ci si scontra con una realtà ricca di trappole e dedali normativi. E ciò, inevitabilmente, finisce per disincentivare le iniziative in questo senso, con grave danno anche per l’Erario. Per fortuna però ci sono agenzie come la Ciarambino Case, che possono contare su professionisti di fiducia in ambito legale e tecnico, per aiutare i propri clienti a superare le avversità. Nell’attività di mediazione che gli agenti portano avanti, risulta decisivo il supporto di notai, avvocati e periti per assolvere tutti gli adempimenti. Si va dal controllo dei dati urbanistici, alla verifica della correttezza degli atti, fino ad una approfondita analisi dei rapporti contrattuali eventualmente preesistenti. In questo modo si garantisce, con affidabilità e trasparenza, la buona riuscita dell’affare.